[질의요지]
 
국립묘지 조성사업에 편입된 국·공유지상에 실시계획인가 고시 이전에 무단으로 설치한 분묘가 있는 경우 보상여부? 
 
 
[회신내용]
 
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하“토지보상법”이라 함)」제75조제1항에 따르면, 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 함)에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하고, 
 
토지보상법 시행규칙 제42조제1항에서 「장사 등에 관한 법률」 제2조제16호에 따른 연고자(이하 이 조에서 "연고자"라 한다)가 있는 분묘에 대한 보상액은 분묘이전비, 석물이전비, 잡비, 이전보조비의 합계액으로 산정하도록 규정하고 있습니다.
 
여기서, 해당 건축물 등이 무허가인지 여부에 따라 보상여부에 차등을 두고 있지 아니하므로 건축물등 자체에 대한 보상시에는 이전비 또는 물건의 가격으로 보상하여야 한다고 보며(참조 해석례 법제처 10-0399, 2010.12.3.), 다만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우 또는 공익사업과 관련없이 관계법령에 위반되어 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 등의 경우에는 당해 공익사업의 시행으로 인한 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 보상대상에 해당되지 아니한다고 봅니다.
 
기타 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령 및 분묘현황 등 사실관계를 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.  
 
토지정책과-3495(2018.5.29.)
 

■ 질의요지
 - 토지보상법령에 따른 감정평가업자 추천과 관련하여 토지면적 기준은 전체 사업면적인지 아니면 보상대상 면적인지?
 
■ 회신내용
 -「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함) 시행령 제28조제1항 에서 사업시행자는 법 제15조제1항에 따른 보상계획을 공고할 때에는 시·도지사와 토지소유자가 감정평 가업자(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자를 말하며, 이하 "감정평가 업자"라 한다)를 추천할 수 있다는 내용을 포함하여 공고하고, 보상 대상 토지가 소재하는 시·도의 시·도 지사와 토지소유자에게 이를 통지하도록 하고 있으며, 토지보상법 시행령 제28조제4항에서 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 토지보상법에 따른 감정평가업자 추천은 동 규정에 따라 사업지구 면적이 아닌 보상을 하여야 하는 토지면적을 기준으로 하여야 할 것으로 보며, 기타 개별적인 사례에 대하여는 관계법령 및 사업현황 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.

■ 질의요지
 - 사업인정 전에 협의에 의한 보상절차를 이행함에 있어 ｢공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”)｣제15조 제1항에 의한 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에 해당되어 보상계획공고를 생략하는 경우에 이에 대한 협의보상이 가능한지
 
■ 회신내용
 - 토지보상법 제20조에 의한 사업인정 전 협의에 의한 보상절차를 이행함에 있어 동 법 제15조 제1항에 의한 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에 해당되어 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신 문에 공고를 생략하더라도 통지와 열람 등의 일정한 절차를 거친 경우 협의보상이 가능하다고 보며, 개별 적인 사례에 대하여는 사실관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다.

■ 질의요지
 - ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)｣ 제15조에 의한 보상계획 공고시 일간신문에 게재하여야 하는 “토지조서 및 물건조서의 내용” 범위
 
■ 회신내용
 - 일간신문에 공고하여야 할 토지조서 및 물건조서의 내용은 보상대상 토지 및 물건의 범위를 말한다고 보며, 토지소유자 및 관계인 등의 인적사항이 포함된 토지조서 및 물건조서의 구체적인 내용은 위 규정에 따라 토지소유자 및 관계인에게 각각 개별 통지하여야 할 것으로 봅니다.

■ 질의요지
 - ① 사업시행자가 토지조서 등을 작성한 후 토지소유자 등의 서명 등을 받지 아니하고 사업인정, 보상계획의 열람, 보상액의 산정 재결신청 등을 할 수 있는지? ② 사업시행자가 사업인정, 보상계획의 열람 등을 진행한 상태에서 토지조서 등에 서명을 받지 아니하였을 경우 사업인정, 보상계획의 열람 절차를 다시 거치지 아니하고 토지조서 등에 서명을 받으면서 동시에 보상액의 산정, 협의, 재결의 신청을 진행할 수 있는지?
 
■ 회신내용
 - 토지조서 등에 서명을 받아야 사업인정 등의 진행이 가능한 것은 아니라고 보며, 다만, 서명을 받는 것을 누락하였다면 해당 사항을 보완하여야 될 것으로 봅니다. 기타 수용재결 신청과 그에 따른 재결여부는 관할 토지수용위원회에서 관계법령 및 사업추진현황 등을 검토하여 결정할 사항으로 봅니다.

■ 질의요지
 - 사업인정고시일 이후 영업을 승계한 경우 보상이 가능한지 및 이 경우 판단 기준은?
 
■ 회신내용
 - ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)｣ 제2조제5호에 따르면 "관계인"이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대 차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말하며, 다만 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 제5조제2항에서 이 법에 따라 이행한 절차와 그 밖의 행위는 사업시행자, 토지소유자 및 관계인의 승계인에게도 그 효력이 미친다고 규정하고 … 있습니다. 따라서 위 규정에 따라 영업을 행함에 필요한 허가 등을 받아 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업을 사업인정의 고시가 된 후에 적법하게 승계한 경우라면 영업손실 보상이 가능할 것으로 보나, 개별적인 사례에 있어 영업의 승계가 가능한지 여부 등은 관련법령과 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다

■ 질의요지
 - 공익사업에 편입되는 토지에 대한 토지수용위원회의 협의성립확인신청과 관련하여, 사업의 실시계획승인 전에 협의취득하여 등기한 토지에 대하여 소유권이전등기말소청구권에 기한 소유권일부가처분등기가 경료된 경우 가처분권자가 토지보상법 제2조제5항의 관계인에 해당되는지 여부 및 가처분권자의 동의서를 첨부하여 협의성립확인신청을 하여야 하는지 여부
 
■ 회신내용
 - 토지보상법 제2조제5호의 규정에 의하면 관계인이라함은 사업시행자가 취득 또는 사용할 토지에 관하여 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 사용대차 또는 임대차에 의한 권리 기타 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자 또는 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자로 규정하고 있으므로 관계인은 토지소유권 외의 권리자를 모두 포함한다 할 것입니다. 다만, 가처분등기는 토지소유자에 대하여 임의처분을 금지함에 그치기 때문에 토지수용법상의 관계인이 될 수 없다는 대법원판례(1973.2.26 선고 72다2401,2402판결)가 있으니 참고하시기 바랍니다. 

■ 질의요지
  - 사업인정고시 이전에 주택 또는 상가를 임차하여 전세권 설정 등기를 하지 않고 전세 또는 월세로 거주하거나 영업을 하고 있는 자를 관계인으로 볼 수 있는지?
 
■ 회신내용
  - 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자로 인정될 수 있는 경우에는 "관계인"으로 볼 수 있는 것으로, 이 경우 반드시 등기가 가능한 권리만을 그 밖의 권리로 인정하도록 규정하고 있지는 않으며, 개별적인 사례에 있어 관계인 여부에 대하여는 해당 사업시행자가 관련법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다. 

■ 질의요지
  - 공부상과 실측면적이 상이한 경우 어느 면적으로 보상하여야 하는지 여부 
■ 회신내용
  - 공익사업에 편입되는 토지를 취득함에 있어 공부상 면적과 실측면적이 상이한 경우라도 사업시행자가 실제로 취득하는 토지면적(실측면적)에 의하여 보상하여야 할 것으로 봅니다.

■ 질의요지
  - 해안가 토지가 포락된 경우 보상대상인지 여부
 
■ 회신내용
  - 해안가에 있던 토지가 포락되어 해수면이 되었고 복구가 심히 곤란하여 토지로서의 효용을 상실하였다면 종전의 소유권은 영구히 소멸되고 그 후 포락된 토지가 다시 성토한다 할지라도 종전의 소유자가 다시 소유권을 취득할 수 없습니다.(대법원 1980.2.26. 선고 79다2094). 따라서 해안가에 있던 토지가 포락되어 해수면이 되었고 복구가 심히 곤란하여 토지로서의 효용을 상실하였다면 종전의 소유자는 공익사업의 시행으로 인하여 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 보상대상이 아닌 것으로 보며, 구체적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령 및 사실관계 등을 조사하여 판단할 사항입니다.

1. 종전에는 농업손실을 받기 위해서는 임대차계약서와 경작사실증명서(토지소유자 작성) 등을 사업시행자에게 제출하여야 했으나,
2. 사업시행자가 농지소유자에게 농업손실 보상 신청사실을 통지하고, 30일 이내에 이의신청이 없는 경우, 경작사실 증명서가 제출된 것으로 간주하여 실제 경작자의 입증과 관련한 편의를 제고함 

1. 의의 : 공익사업이 시행되는 해당 지방자치단체의 장은 필요한 경우에 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항 등을 협의하기 위하여 보상협의회를 둘 수 있음. 단, 공익사업지구 면적이 10만㎡ 이상이고, 토지 등의 소유자가 50인 이상인 공익사업의 경우는 보상협의회를 두어야 함

2. 보상협의회에서 협의하는 사항

가. 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항

나. 잔여지의 범위 및 이주대책 수립에 관한 사항

다. 해당 사업지역 내 공공시설의 이전 등에 관한 사항

라. 토지소유자나 관계인 등이 요구하는 사항 중 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 사항
마. 그 밖에 지방자치단체의 장이 회의에 부치는 사항 

1. 의의 : 적법한 공권력 행사에 의하여 국민에게 가하여진 특별한 손실을 공적 부담 앞에 평등의 원칙에 근거하여 국가, 지방자치단체 등 공익사업의 주체가 그 손실을 보상하여 주는 것

2. 법적근거 : 헌법 제23조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 하천법, 도로법 등 개별 법류에서 구체화 

1. 자격농지인 경우 : 농지소유자
2. 자격농지가 아닌 경우

 

공익사업에 편입되는 농지로서, 전?답?과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지

【보상제외토지】

1. 사업인정고시일 등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

2. 토지이용계획 ? 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지

3. 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

4. 농민(농지법 제2조 제3호, 동법 시행령 제3조 제1호 및 제2호 참조)이 아닌자가 경작하고 있는 토지

5. 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

【농업인의 범위】

1. 1천㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

2. 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실 ? 버섯재배사 ? 비닐하우스, 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

1. 전?답의 경우
 
다음 각항을 종합적으로 참작하여 잔여지 확대수용을 결정

① 잔여면적이 330㎡ 이하인 토지

② 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도의 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

③ 당해 공익사업 시행으로 인하여 진?출입 또는 용?배수가 차단되어 영농이 현저히 곤란하다고 인정되는 토지

④ 잔여지의 면적 비중이 공익사업 편입전 전체토지의 면적대비 25% 이하인 경우

2. 대지의 경우

다음 각항을 종합적으로 참작하여 잔여지 확대수용을 결정

① 건축법 시행령 제80조에서 정하는 대지의 분할제한 면적 이하의 토지

㉮ 주거지역 : 60㎡, ㉯ 상업지역 : 150㎡, ㉰ 공업지역 : 150㎡, ㉱ 녹지지역 : 200㎡, ㉲ 기타 : 60㎡

② 건축법 대지의 분할제한 면적 이상인 토지라도 토지형상의 부정형 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

③ 당해 공익사업 시행으로 인하여 진?출입이 차단되어 대지로서 기능이 상실된 것으로 인정되는 토지

④ 잔여지의 면적 비중이 공익사업 편입전 전체토지의 면적대비 25% 이하인 경우 

1. 의의 : 잔여지는 공익사업지구에 편입되고 남은 토지로서, 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 토지소유자의 매수청구를 받아 심의 후 매수여부를 결정하는 제도

2. 잔여지 매수 관련 근거법령

【공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률】

제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상)

① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.

제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구)

① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

【공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률】

제39조(잔여지의 판단)

① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.

1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는지를 판단할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

1. 잔여지의 위치·형상·이용상황 및 용도지역

2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적 

1. 감정평가업자 3인(사업시행자 1인, 시‧도지사 1인, 토지소유자 1인)을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰

2. 토지소유자 감정평가업자 추천 요건

가. 보상 대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자의 동의 필요

나. 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의 필요
※ 보상 대상 토지면적과 토지소유자 총수를 계산할 때 감정평가업자 추천 의사표시를 하지 않은 국‧공유지는 보상 대상 토지면적과 토지소유자 총수에서 제외 

1. 국방ㆍ군사에 관한 사업

2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방ㆍ방풍ㆍ방화ㆍ방조ㆍ방수ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업